01/10/2024
Affitto Tradizionale Vs Airbnb – PARTE 1
Affitto Tradizionale Vs. Airbnb: Come Scegliere la Miglior Soluzione per un Investimento Immobiliare
Nel vasto mondo degli investimenti immobiliari, una delle domande più comuni è: meglio optare per un affitto tradizionale o lanciarsi nell’affitto turistico su piattaforme come Airbnb? In questo articolo, esploreremo le principali differenze tra queste opzioni, confrontando i costi e i benefici di ogni modalità. Ecco una guida per aiutarvi a fare una scelta informata e redditizia.
Premessa: La Varietà dei Contratti di Locazione
Per gestire un immobile in affitto, esistono varie opzioni di contratto:
- Contratto tradizionale 4+4
- Cedolare secca 3+2 o 4+4
- Affitti transitori
- Affitti per studenti
- Affitti turistici come Airbnb.
Ognuna di queste soluzioni presenta vantaggi e svantaggi in termini di redditività, complessità di gestione, e tutele per il proprietario e l’inquilino.
Esempio di Studio: Un Trattamento Equo per Confrontare i Contratti
Per condurre un’analisi accurata, supponiamo di avere un immobile medio: un trilocale di 75 metri quadri, arredato e corredato, con due camere da letto e un bagno. Questo appartamento si trova a circa sette minuti dal centro di Bergamo, una città con un ottimo potenziale d’investimento grazie alla sua posizione strategica e alla presenza di servizi come aeroporto, ospedale, università, e Guardia di Finanza.
Con questo esempio, è possibile creare un confronto omogeneo tra i vari tipi di contratti, tenendo conto di costi fissi e variabili, tasse, e possibili costi di manutenzione.
Entrate e Uscite: I Costi di Gestione dell’Immobile
Affitto Teorico
Il primo dato da considerare è l’affitto mensile, che varia notevolmente a seconda del tipo di contratto scelto e del livello di richiesta della zona in cui si trova l’immobile. Tuttavia, va sempre tenuto a mente che le entrate da affitto sono teoriche: possono esserci periodi di sfitto o mancati pagamenti da parte dell’inquilino.
Spese Condominiali
Le spese condominiali si dividono tra quelle a carico della proprietà (come l’amministrazione del condominio) e quelle dell’inquilino (riscaldamento, manutenzione, pulizia scale). Anche qui, conviene analizzare i rendiconti di almeno tre anni precedenti per capire se ci siano stati aumenti o cambiamenti significativi.
IMU e Altre Tasse
L’IMU è uno dei costi principali per i proprietari di seconde case. È importante valutare la rendita catastale dell’immobile, poiché su di essa si calcola il costo dell’IMU, che può variare significativamente. Inserire altre piccole spese, come il Consorzio di Bonifica, è utile per avere un quadro completo delle spese annuali dell’immobile.
Utenze
Le utenze (luce e gas) rappresentano una spesa fissa anche se l’immobile è sfitto. Molti proprietari preferiscono mantenere attive le utenze per evitare problemi tecnici o possibili danni causati dall’abbandono.
Costi di Manutenzione
Un immobile non abitato può richiedere interventi di manutenzione più frequenti rispetto a uno occupato. Ad esempio, potrebbero sorgere problemi di umidità, o deterioramenti di infissi e tapparelle. Stimare un piccolo budget per la manutenzione annuale è una scelta prudente.
Costi di Gestione
Se si sceglie di affidare la gestione dell’immobile a un property manager, il costo può aggirarsi intorno all’11% più IVA per gli affitti turistici su piattaforme come Airbnb. Per l’affitto tradizionale, è possibile rivolgersi a un’agenzia immobiliare che richiederà una commissione iniziale, calcolata in base alla durata prevista del contratto.
Esempio Pratico: Il Costo di un Immobile Sfitto
Supponiamo ora che l’immobile resti sfitto per un anno. Ecco come si presenterebbero i principali costi annui:
- Spese condominiali (proprietà e inquilino): €500
- IMU: €600
- Consorzio di Bonifica: €27
- Tari: €350
- Utenze fisse (luce e gas): €180
- Manutenzione immobile: €200
Il totale annuo si aggirerebbe intorno ai €3000, senza nessuna entrata. Se l’immobile fosse stato acquistato per €100,000, questo significa una perdita annua del 3,4%, che si traduce in una notevole erosione del capitale investito.
Conclusione della Parte 1
Abbiamo analizzato una prima opzione: l’immobile sfitto, evidenziandone i costi e i rischi per il proprietario. Nei prossimi articoli, confronteremo questa situazione con le opzioni di affitto tradizionale, cedolare secca, affitti transitori e Airbnb, per vedere quale offra la miglior redditività in un contesto come quello di Bergamo.
Non perderti la prossima parte di questa serie!