Affitto Tradizionale Vs Airbnb – PARTE 2

Affitto Tradizionale Vs Airbnb – PARTE 2

Guida alla Valutazione delle Tipologie di Contratti di Locazione per Proprietari Immobiliari

Buongiorno a tutti! Sono Gianluigi Manenti, rental property manager per conto di Solo Affitti S.p.A., e in questo articolo vi guiderò nella scelta del contratto di locazione più adatto alle vostre esigenze. L’obiettivo? Massimizzare il rendimento dell’immobile, tenendo conto di variabili come il regime fiscale e il profilo dell’inquilino. Partiamo subito!

Valutare l’Immobile: il Valore di Carico

Prima di acquistare o affittare un immobile, è importante stabilirne il valore di carico, ossia il valore attribuito (o d’acquisto) comprensivo delle spese notarili, d’agenzia e di eventuali interventi di sistemazione. Per comodità, prendiamo come esempio un immobile di 100.000 euro.

Tipologie di Contratto di Locazione

Nel mercato delle locazioni, le tipologie di contratto principali sono:

1. Contratto a lungo termine (4+4)
2. Contratto a canone concordato (3+2) con cedolare secca
3. Contratto a canone agevolato (3+2) con tassazione ridotta al 10%

Analizzeremo insieme le caratteristiche principali di ciascuna tipologia, valutandone costi, tassazione e convenienza.

Contratto a Lungo Termine (4+4)

Questa è la tipologia di contratto tradizionale e più “conservativa”, caratterizzata da una durata minima di otto anni (quattro anni rinnovabili per altri quattro). Essendo tassato con regime IRPEF ordinario, l’affitto percepito si somma al reddito annuo del proprietario, andando così a incidere sul suo scaglione IRPEF.

Aspetti fiscali: Per chi ha già un reddito elevato, la tassazione può risultare particolarmente pesante. Se, per esempio, un proprietario guadagna 28.000 euro l’anno e aggiunge 5.000 euro di affitto, rischia di salire a uno scaglione IRPEF superiore, con aliquote fino al 35%.

Consigli pratici: Questo contratto è più adatto per chi ha immobili da locare a lungo termine e vuole garantirsi una stabilità economica, a fronte però di una minore flessibilità. Il proprietario dovrà infatti valutare attentamente il profilo dell’inquilino, considerando il suo status lavorativo e la sua affidabilità nel lungo periodo.

Contratto a Canone Concordato (3+2) con Cedolare Secca al 21%

Questo tipo di contratto prevede un regime fiscale agevolato, con una tassazione forfettaria del 21%. La durata è di tre anni, rinnovabili per altri due, e consente una maggiore flessibilità rispetto al contratto 4+4.

Convenienza fiscale: La cedolare secca è particolarmente interessante per chi desidera risparmiare sulle tasse. Non essendo soggetta a IRPEF ordinario, permette di mantenere costante lo scaglione IRPEF del proprietario, limitando il peso fiscale sull’affitto percepito.

Consigli pratici: Questo contratto è ideale per chi cerca un buon compromesso tra flessibilità e stabilità, e si rivolge principalmente a inquilini con esigenze abitative di medio termine, come dipendenti trasferiti per lavoro o giovani coppie.

Contratto a Canone Agevolato (3+2) con Tassazione Ridotta al 10%

Il contratto a canone agevolato è una formula vantaggiosa, ma meno conosciuta. È riservata agli immobili situati in comuni ad alta densità abitativa che aderiscono a specifici accordi territoriali.

Convenienza fiscale: Con un’aliquota fiscale ridotta al 10%, offre un vantaggio significativo rispetto ad altre opzioni. Tuttavia, l’affitto è regolato da tabelle locali che ne limitano l’importo, imponendo un canone di locazione inferiore rispetto agli altri contratti.

Consigli pratici: Prima di scegliere questa soluzione, verificate attentamente se il vostro immobile rientra nei requisiti richiesti dal Comune di appartenenza e se la riduzione del canone è compensata dall’aliquota ridotta. Questo contratto è particolarmente vantaggioso per chi cerca di minimizzare la tassazione senza perdere troppo in termini di redditività.

Esempio Pratico di Confronto

Prendiamo in esame un trilocale arredato in città. Possiamo ipotizzare tre differenti canoni mensili:

• Contratto 4+4: Canone di 700 euro
• Cedolare secca 3+2: Canone di 730 euro
• Canone agevolato 3+2: Canone massimo di 650 euro (fissato dagli accordi territoriali)

Considerando tutte le spese e le tasse, il rendimento netto per ciascun contratto risulterà diverso, ma un contratto a canone agevolato può comunque offrire un rendimento competitivo grazie alla bassa tassazione, anche se il canone è leggermente più basso.

Suggerimenti Finali per Massimizzare il Rendimento dell’Immobile

1. Valutate attentamente il regime fiscale: A seconda del reddito, il risparmio fiscale può compensare eventuali riduzioni del canone di locazione.
2. Verificate le agevolazioni IMU: Il canone agevolato permette una riduzione del 50% dell’IMU se l’inquilino stabilisce la residenza nell’immobile.
3. Utilizzate strumenti di calcolo: Fogli di calcolo come Excel vi aiutano a stimare esattamente il rendimento netto e il risparmio fiscale di ciascun contratto.

Conclusioni

Ogni contratto ha vantaggi e svantaggi, e la scelta dipenderà dagli obiettivi del proprietario e dal profilo degli inquilini. Se avete bisogno di assistenza nella gestione del vostro immobile o volete un supporto per ottimizzare la redditività, non esitate a contattarmi per una consulenza.

Grazie per aver letto, e se avete trovato utili queste informazioni, vi invito a iscrivervi al mio canale per ulteriori aggiornamenti e suggerimenti!