17/10/2024
Affitto Tradizionale Vs Airbnb – PARTE 3
Certo! Ecco un riassunto unificato delle informazioni che ho fornito, combinando le due risposte precedenti:
Nel video, Gianluigi Manenti esplora vari aspetti legati alla gestione di immobili per affitti, con un focus particolare su due modalità: l’affitto a studenti e l’affitto turistico tramite piattaforme come Airbnb. L’analisi si concentra su diversi fattori che influenzano la redditività e la gestione degli immobili.
1. Strategie di affitto:
- Contratti a lungo termine: Manenti consiglia di stipulare contratti da settembre a settembre, evitando contratti da settembre a giugno, poiché il periodo estivo (giugno-luglio) tende ad avere una domanda più bassa, rendendo difficile rilasciare gli appartamenti. Questo è particolarmente importante quando si affitta a studenti, i cui contratti sono solitamente intestati ai genitori, facilitando le garanzie. La gestione diretta di affitti a studenti è più semplice e consente di risparmiare su spese di agenzia o property manager.
2. Gestione degli affitti turistici (Airbnb):
- Alto ritorno, ma anche alto impegno: L’affitto di appartamenti tramite Airbnb o piattaforme simili può essere estremamente redditizio, con un esempio di reddito annuo che può arrivare fino a €20.000 per un appartamento a Bergamo con un tasso di occupazione medio del 70%. Tuttavia, questa modalità comporta anche una notevole usura dell’immobile e un impegno continuo nella gestione, poiché il turnover degli ospiti è elevato. Le spese operative, come la manutenzione, le utenze e le commissioni delle piattaforme (circa 15%-18%), devono essere considerate.
- Usura dell’immobile: L’affitto turistico comporta un alto tasso di usura rispetto agli affitti residenziali. Gli ospiti, con il loro continuo arrivo e partenza, causano una maggiore usura degli impianti e delle superfici. Questo impone una manutenzione più frequente e costosa, che deve essere messa in conto nei calcoli di redditività.
- Costi e provvigioni: Le piattaforme online, come Airbnb e Booking.com, applicano provvigioni che possono variare tra il 15% e il 18% sul prezzo dell’affitto. Questo, combinato con i costi di pulizia, manutenzione e gestione, impone una gestione efficiente per mantenere la redditività. Se si affida la gestione a un property manager, bisogna considerare anche la commissione per la gestione, che può arrivare fino al 30% degli incassi.
3. Tassazione e cedolare secca:
- Cedolare secca al 21%: La cedolare secca è una tassazione vantaggiosa (21%) applicata sugli affitti, ma occorre fare attenzione alle implicazioni fiscali. Se il numero di appartamenti supera una certa soglia, l’attività potrebbe essere classificata come un’attività imprenditoriale, con relative complicazioni e obblighi fiscali aggiuntivi.
- Rischi legali e regolamentazione: L’affitto turistico può essere soggetto a normative locali che potrebbero cambiare nel tempo. È importante monitorare le leggi locali per evitare sorprese legate a regolamenti o restrizioni su Airbnb e affitti brevi.
4. Manutenzione e usura dell’immobile:
- Poiché gli appartamenti per affitti brevi (turistici) subiscono un alto tasso di usura, si consiglia di calcolare una percentuale di manutenzione più alta rispetto agli affitti tradizionali, ad esempio il 4% anziché il 2%. Gli ospiti portano con sé bagagli, utilizzano frequentemente gli impianti e possono causare danni minori, ma frequenti, come la rottura di maniglie o problemi idraulici.
5. Gestione autonoma vs Property Manager:
- Gestione autonoma: Se decidi di gestire l’immobile autonomamente, potresti risparmiare sulle commissioni di agenzia o property manager, ma dovrai occuparti della gestione quotidiana, come check-in/check-out, pulizie e manutenzioni.
- Property Manager: Se scegli di affidarti a un property manager, questo si occupa di tutto, ma naturalmente addebita una commissione che può arrivare fino al 30%. Questo può essere un buon compromesso per chi preferisce delegare la gestione quotidiana, ma comporta un costo aggiuntivo.
6. Conclusioni finali:
- Il video sottolinea che ogni immobile è unico e che le scelte relative alla gestione, tipo di affitto e modalità di amministrazione devono essere fatte tenendo conto delle specificità dell’immobile e degli obiettivi finanziari. Ogni decisione, che si tratti di affitto a studenti o di gestione turistica, deve essere ben ponderata, poiché ognuna comporta implicazioni economiche e operative diverse.
- Nonostante l’affitto a breve termine possa sembrare molto redditizio, è essenziale comprendere che è un lavoro a tempo pieno. La gestione di un immobile turistico è complessa e comporta una serie di compiti da monitorare, tra cui la manutenzione, la pulizia e la gestione delle recensioni online.
In conclusione, sebbene l’affitto a breve termine possa portare a guadagni elevati, non è un’opzione senza impegno. È fondamentale pianificare attentamente e calcolare tutti i costi associati alla gestione, in modo da prendere decisioni consapevoli in base agli obiettivi di redditività e al tipo di servizio che si intende offrire.