12/09/2024
Ecco la verità che nessuno ti dice sugli Sfratti – PARTE 1
Buongiorno a tutti, sono Gianluigi Manenti, il vostro Rental Property Manager professionista, che opera per conto di Solo Affitti S.p.A.. Oggi voglio parlarvi di un tema delicato: gli sfratti. Sebbene esistano situazioni anche più complesse, gli sfratti rappresentano sicuramente uno dei momenti più critici nella gestione di una locazione. Ma cosa intendo dire quando parlo di “punto basso”? La gestione delle locazioni è fatta di obiettivi, e spesso le scelte che facciamo, senza una visione chiara, possono portarci lontano da quelli che sono i risultati desiderati, finendo in una situazione difficile come lo sfratto.
L’Importanza di Definire Gli Obiettivi
Come ho già spiegato in altri video, quando si parla di locazioni immobiliari, il primo passo fondamentale è sempre definire gli obiettivi. È solo a partire da questi che possiamo tracciare il percorso per raggiungerli. Ogni scelta che facciamo lungo il cammino – dalla selezione dell’immobile, alla sua ristrutturazione, fino alla scelta dell’inquilino – avrà un impatto sul risultato finale. Alcune di queste scelte, se non fatte con attenzione, possono portarci molto lontano dal nostro obiettivo e, in alcuni casi, avvicinarci alla possibilità di dover affrontare uno sfratto.
La Mia Esperienza: Un Approccio Aggressivo agli Investimenti
Quando ho iniziato la mia carriera nel settore immobiliare, ero un investitore molto aggressivo. Il mio obiettivo principale era ottenere la redditività massima possibile. Per fare ciò, sceglievo immobili che potessero garantirmi un affitto elevato. La mia strategia consisteva nel comprare appartamenti da ristrutturare e cercare di aumentare i ricavi: se un immobile mi permetteva di ottenere un affitto di 500 euro, cercavo di fare in modo che arrivasse a 550 o 600 euro. A volte, per aumentare il numero di letti, adattavo l’appartamento a più inquilini, aumentando così l’affitto totale.
Tuttavia, senza saperlo, stavo commettendo degli errori che aumentavano notevolmente il rischio di problematiche, come l’insolvenza. Come spesso vediamo nella nostra attività, ogni decisione che prendiamo come locatori – dalla scelta degli inquilini all’arredo, fino alla gestione delle condizioni dell’immobile – ha un impatto diretto sull’esito del contratto di locazione. Alcuni degli errori che facevo allora, purtroppo, sono ancora molto comuni tra i proprietari che gestiamo.
La Scelta degli Inquilini: Prevenire gli Sfratti
Quello che voglio sottolineare è l’importanza di fare scelte consapevoli fin dall’inizio. Se non siete sicuri di come muovervi, il mio consiglio è di sedervi con un professionista e analizzare le decisioni migliori da prendere prima di acquistare l’immobile. Il giusto arredamento, la necessità di fare piccoli (o anche grandi) rinnovamenti, e la scelta degli inquilini sono tutti aspetti fondamentali.
Per esempio, se un appartamento ha seramenti vecchi o vetri singoli, un buon inquilino che tiene alla qualità e ai consumi energetici probabilmente lo eviterà, cercando un immobile più moderno e in ordine. Un altro esempio riguarda gli appartamenti che affittiamo come bilocali quando sono trilocali. Ad esempio, se ristrutturiamo un trilocale in modo da ricavare un piccolo studio, possiamo attrarre coppie di professionisti che potrebbero preferire una stanza in più per l’ufficio. Tuttavia, ogni scelta deve essere pensata in relazione al tipo di inquilino che vogliamo attrarre.
Un altro aspetto fondamentale riguarda la selezione degli inquilini. Noi, ad esempio, per i nostri clienti, prima ancora di portare gli inquilini a visitare l’immobile, richiediamo tutta una serie di documenti, come quelli relativi al reddito, per validare la loro capacità economica. Questo ci consente di scremare i potenziali candidati. Inoltre, non trascuriamo la comunicazione: se un inquilino risponde in modo scortese o non rispetta le comunicazioni di base (come un semplice “buongiorno”), può essere un segnale di allarme. La qualità della comunicazione riflette spesso anche la qualità della gestione e della cura dell’immobile.
Il Rischio di Insolvenza: Contratti Lunghi vs. Contratti Brevi
Un altro aspetto cruciale da considerare è la durata del contratto di locazione. Più è lungo il contratto, maggiore sarà il rischio di incorrere in problematiche, come insolvenza o morosità. Per esempio, un inquilino che lavora in un’azienda che attraversa un periodo di difficoltà economiche potrebbe smettere di pagare regolarmente l’affitto. Allo stesso modo, una coppia che, per ragioni personali, decide di separarsi, potrebbe trovarsi a dover affrontare spese maggiori, portando a difficoltà nel pagamento.
D’altro canto, se selezioniamo un inquilino con una posizione lavorativa solida, che lavora in un’azienda stabile da anni, la probabilità di problemi si riduce notevolmente. Se l’inquilino ha una situazione economica ben definita, come un reddito elevato e una carriera stabile, la tranquillità nella gestione aumenta. Ad esempio, un inquilino che percepisce uno stipendio di 3000-4000 euro al mese e lavora da anni in un’azienda solida avrà meno probabilità di incontrare difficoltà rispetto a un inquilino con una posizione lavorativa meno stabile.
Prevenire i Problemi: La Selezione e la Pianificazione
In sintesi, se voglio evitare lo sfratto, la mia raccomandazione è di fare scelte ponderate e di selezionare con attenzione gli inquilini. Se gli appartamenti sono in buone condizioni e l’inquilino è stato scelto con cura, è più probabile che il contratto di locazione si sviluppi senza intoppi. La strategia vincente si basa su una pianificazione accurata e su una gestione che preveda un rischio minimo di problematiche.
Nella seconda parte di questo video, parlerò di cosa succede quando le cose vanno male e si deve avviare un sfratto. Ma ricordate: la prevenzione è sempre la chiave. È molto più facile evitare che succedano problemi piuttosto che risolverli una volta che sono già emersi.
Grazie per aver seguito il video e continuate a seguirmi per maggiori consigli sulla gestione delle locazioni.