28/09/2024
Le Manutenzioni degli Immobili: Chi Deve Pagarle?
Ciao a tutti, sono Gianluigi Manenti, il vostro Property Manager professionista, e oggi voglio parlare di un tema molto importante nel mondo della gestione immobiliare: le manutenzioni e, soprattutto, chi deve pagarle.
Prima di tutto, facciamo chiarezza: se cercate un documento Excel dettagliato con tutte le casistiche relative a chi paga cosa, vi avviso che potrebbe non servirvi a molto. Potreste prenderlo, stamparlo e infilarlo in una risma da 500 pagine, ma tanto… non vi aiuterà. Le regole, infatti, non sono sufficienti senza degli accordi chiari tra le parti coinvolte. La legge, purtroppo, non basta.
L’importanza degli accordi
Immaginate questa situazione: c’è un danno di 100 euro. La regola potrebbe dire che è il proprietario a doverlo pagare, ma cosa succede se l’inquilino decide comunque di affrontare il problema senza comunicarlo? Se il proprietario dovesse fare causa per quei 100 euro, lo potrebbe fare, ma probabilmente sarebbe meglio evitare. In molti casi, evitare conflitti e risolvere la questione con un po’ di buon senso è la soluzione migliore.
La verità è che ogni caso è unico e va valutato singolarmente. La mia esperienza mi ha insegnato che gli accordi chiari sin dall’inizio sono la chiave per evitare incomprensioni e conflitti, tanto tra inquilini quanto tra proprietari.
Come gestisco le richieste
Nel mio lavoro di Property Manager, per me i “grattacapi” non sono altro che la perdita di denaro e l’impegno che comporta far funzionare tutto nel migliore dei modi. Quando un inquilino ha un problema, la sua richiesta deve essere fatta in modo chiaro e preciso. Non gestisco telefonate a voce, perché, come si dice, “verba volant” (le parole volano). Preferisco che tutto venga messo per iscritto, anche tramite Google Translate, se ci sono difficoltà linguistiche.
Ogni richiesta va accompagnata da fotografie o video, in modo da avere una documentazione chiara del problema. Gestiamo numerosi immobili, quindi è fondamentale tenere traccia di ogni richiesta, anche se si verifica a distanza di anni. Questo ci permette di ricostruire la storia di un immobile e affrontare eventuali problematiche in modo più efficace.
Le caldaie: un caso ricorrente
Un esempio che capita frequentemente riguarda le caldaie. Un inquilino ci scrive per segnalare che la caldaia ha bisogno di una riparazione, e dopo aver chiamato un professionista, ci comunica che ha dovuto sostituire il vaso di espansione per una cifra di 270 euro. La domanda è: chi paga? La risposta, in base agli accordi, è che queste spese dipendono dalla causa del guasto.
Se si tratta di una riparazione ordinaria, potrebbe spettare all’inquilino, ma se si tratta di un guasto che riguarda un impianto vecchio o non mantenuto correttamente, è giusto che il proprietario si faccia carico della spesa. Nel caso di una caldaia, ad esempio, se l’impianto ha 20 anni, potrebbe essere più conveniente sostituirla piuttosto che ripararla. E qui entra in gioco un vantaggio: lo Stato offre una detrazione del 65% sulle spese per la sostituzione della caldaia, che può portare a un risparmio significativo. In definitiva, meglio sostituire che riparare in certi casi, soprattutto quando la manutenzione diventa ripetitiva e onerosa.
Le regole fondamentali: chi paga cosa
Torniamo quindi alle regole, che sono fondamentali per evitare malintesi. In generale, il proprietario è responsabile delle manutenzioni straordinarie e relative agli impianti, mentre l’inquilino si occupa di quelle ordinarie, cioè di quelle che riguardano l’uso quotidiano dell’immobile.
Per esempio, la corda della tapparella può sembrare un dettaglio da poco, ma è un esempio chiaro di come funziona il nostro sistema di gestione: se il danno si verifica dopo 6 mesi dall’ingresso in casa e c’è un verbale di consegna che attesta che la corda era in perfette condizioni all’inizio del contratto, il proprietario dovrà prendersi carico del costo della riparazione.
Non affidarsi all’urgenza: la gestione degli immobili
Un altro aspetto importante riguarda l’affitto di immobili in cattivo stato. In molti casi, alcuni proprietari, per abbattere i costi, scelgono di affittare immobili in disordine, magari con piccole problematiche, a canoni molto bassi. Questo approccio può sembrare allettante, soprattutto in un mercato ad alta domanda, ma non è la strada giusta.
Offrire immobili in cattive condizioni può generare disagio sia per l’inquilino che per il proprietario. La soluzione migliore è investire nel miglioramento dell’immobile, anche se ciò richiede tempo. Se ci sono difficoltà finanziarie, possiamo sempre trovare una soluzione insieme, magari con un piano di recupero che permetta al proprietario di rientrare dei costi nel tempo, garantendo però che l’immobile sia in condizioni adeguate.
In questo momento storico, lo Stato premia chi investe nella ristrutturazione degli immobili, quindi, se siete proprietari, vi consiglio di approfittarne per rendere il vostro immobile più appetibile, sia per gli inquilini che per voi stessi.
Conclusione
La gestione delle manutenzioni non è solo una questione di regole, ma di comunicazione chiara e accordi precisi. Un buon Property Manager può fare la differenza, facilitando la gestione e evitando malintesi. Se vi trovate nella posizione di dover gestire un immobile, ricordate che l’importante è mantenere l’equilibrio e l’ordine, senza compromettere la qualità dell’immobile e delle relazioni con gli inquilini.
Se avete domande o volete approfondire altri aspetti della gestione immobiliare, non esitate a contattarmi. Alla prossima!