Come GESTIRE le Spese Condominiali quando Vendi

Come GESTIRE le Spese Condominiali quando Vendi

Come Gestire le Spese Condominiali nella Vendita del Tuo Immobile

Buongiorno a tutti e benvenuti! Oggi tratteremo un argomento molto importante per chi sta pensando di vendere un immobile: come gestire le spese condominiali durante il processo di vendita.

Mi presento: sono Aldo Pressiani, agente immobiliare professionista con oltre 20 anni di esperienza, opero a Bergamo e nel suo territorio. Non mi interessa parlare del numero di compravendite o delle statistiche del mio team, quello che conta è mettere a disposizione di tutti voi i benefici di affidarsi alla nostra agenzia.

Vi fornisco due dati veloci: i tempi medi di vendita sono intorno ai 50 giorni, con uno sconto medio sul prezzo di vendita dell’1%. Questo è il risultato di una costante formazione che faccio io e tutto il mio team, per offrirvi il miglior servizio possibile. Ma bando alle chiacchiere, passiamo all’argomento di oggi.

Come Gestire le Spese Condominiali nella Vendita

Nel contesto della vendita di un immobile, le spese condominiali possono sembrare un dettaglio, ma sono in realtà una parte molto importante da gestire correttamente. Esistono due tipi principali di spese condominiali: le spese ordinarie e le spese straordinarie.

Le Spese Ordinarie

Le spese ordinarie comprendono tutte quelle voci che riguardano il mantenimento quotidiano del condominio, come il riscaldamento, la gestione dell’amministratore, l’assicurazione condominiale, il taglio dell’erba nelle parti comuni, e così via. Queste spese vengono ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà.

Nel caso tu abbia già firmato un preliminare di vendita e ricevuto la caparra, è importante sapere che queste spese vanno pagate fino al giorno del rogito. A circa un mese dalla data di rogito, contatta l’amministratore del condominio e chiedi un conteggio aggiornato delle spese ordinarie fino a quella data. Una volta che avrai saldato quanto dovuto, l’amministratore ti rilascerà una liberatoria, che dovrai presentare al momento dell’atto di compravendita per confermare che da quel giorno tutte le spese future saranno a carico del nuovo acquirente.

Le Spese Straordinarie

Le spese straordinarie, invece, riguardano lavori non ordinari, come quelli per il rifacimento del tetto, della caldaia, dei balconi, o dell’ascensore. Queste spese possono essere particolarmente rilevanti, soprattutto in questo periodo, dove molti condomini si trovano ad affrontare lavori legati ai bonus fiscali (110% e altri bonus).

Cosa dice il codice civile riguardo a queste spese? In base alla legge, tutte le spese straordinarie che vengono deliberate durante il periodo in cui tu sei proprietario dell’immobile, devono essere pagate da te, anche se i lavori verranno eseguiti in un momento successivo alla vendita, quindi anche dopo il rogito. Questo è l’orientamento standard del codice civile.

Come Gestire le Spese Straordinarie per Migliorie

Tuttavia, esistono situazioni in cui è possibile trovare un accordo diverso, soprattutto quando le spese straordinarie riguardano migliorie che aumenteranno il valore dell’immobile. Ad esempio, lavori come il rifacimento del tetto, la sostituzione della caldaia o il cappotto termico sono lavori che porteranno un beneficio diretto al nuovo acquirente, aumentando il valore dell’immobile.

In questi casi, è fortemente consigliato e, anzi, sarebbe ideale, che sin dalla fase di proposta venga inserito un accordo chiaro: tutte le spese straordinarie per migliorie (e non per riparazioni urgenti, come il rifacimento della fogna) saranno a carico dell’acquirente.

Questo accordo deve essere messo per iscritto nella proposta e poi riportato nel contratto preliminare. È fondamentale stabilire questo punto perché:

1. Il valore dell’immobile aumenterà grazie alle migliorie, e sarà giusto che l’acquirente se ne faccia carico.
2. L’acquirente avrà diritto a usufruire delle detrazioni fiscali legate ai lavori di ristrutturazione e miglioria.

Il Passaggio di Proprietà e la Comprovata Avvenuta Stipula

Un altro aspetto fondamentale è che, nel giorno dell’atto notarile, il notaio rilascerà un documento di avvenuta stipula, che attesta il passaggio di proprietà dall’ex proprietario al nuovo acquirente. Questo documento è molto importante perché serve a comunicare ufficialmente all’amministratore che la proprietà è stata trasferita, e da quel momento in poi tutte le spese condominiali saranno a carico del nuovo proprietario.

In Sintesi

1. Spese ordinarie: devono essere pagate fino al giorno del rogito. All’amministratore va richiesto un conteggio aggiornato e, dopo il pagamento, una liberatoria.
2. Spese straordinarie: se riguardano migliorie (ad esempio rifacimento tetto, caldaia, balconi), è meglio stabilire un accordo sin dalla proposta, che queste spese siano a carico dell’acquirente.
3. Avvenuta stipula: una volta firmato l’atto di vendita, è importante inviare all’amministratore una copia del documento di avvenuta stipula per confermare il passaggio di proprietà e liberarsi da ogni impegno.

Se avete dubbi o domande, scrivetemi nei commenti! Non dimenticate di mettere un pollice su, iscrivervi al canale e attivare la campanellina per restare aggiornati su tutte le novità.

A presto!

Aldo Pressiani
Agente Immobiliare