06/10/2024
Spese Condominiali: Come Gestirle al Meglio
Ciao, sono Gianluigi Manenti, il vostro property manager professionista che collabora con SoloAffitti Spa. Mi occupo di aiutare i proprietari di immobili a ottenere il massimo dai loro contratti di locazione. Oggi voglio affrontare con voi un tema cruciale per la gestione degli affitti: le spese condominiali. Come gestirle in modo che non diventino un problema, ma un aspetto facilmente controllabile e pianificato della locazione?
Come sapete, se seguite i miei video, mi piace ragionare “fuori dagli schemi”. Vi racconterò quindi la mia esperienza diretta, maturata su centinaia, anzi migliaia di appartamenti e immobili di ogni tipo.
Cosa Sono le Spese Condominiali
Le spese condominiali sono i costi necessari per la gestione e la manutenzione di un condominio. Comprendono una serie di voci, come la manutenzione delle aree comuni, il funzionamento degli impianti, il pagamento dell’assicurazione, i servizi di pulizia, il costo dell’amministratore condominiale, l’energia per l’illuminazione delle parti comuni, e molto altro. In sostanza, sono le spese che permettono al condominio di funzionare correttamente e mantenere l’immobile in buono stato.
Come Gestisco le Spese Condominiali
Per gestire al meglio le spese condominiali, la prima cosa che faccio è analizzare chi è il mio inquilino. Se si tratta di una società (ad esempio una locazione a uso commerciale o per un’azienda), la cosa è relativamente semplice. Con una società, infatti, è possibile verificare facilmente le capacità reddituali, i bilanci e le garanzie che offre. Inoltre, le grandi aziende generalmente hanno uffici dedicati alla gestione degli immobili, quindi sono organizzate nel gestire i pagamenti in modo puntuale.
Se, invece, l’inquilino è un privato, la situazione si complica un po’ di più. Se si tratta di una coppia o una famiglia che, magari, ha poco tempo a disposizione, la possibilità che si creino ritardi nei pagamenti è più alta. Per questo motivo, è importante fare un’analisi approfondita del profilo dell’inquilino, così da comprendere meglio come procedere.
La Durata della Locazione: Un Altra Variabile Importante
Un altro fattore che incide sulla gestione delle spese condominiali è la durata della locazione. Se si stipula un contratto di locazione a lungo termine, come un contratto di 4+4 anni (o anche più), generalmente l’immobile rimarrà affittato per un lungo periodo e il rischio di problematiche legate ai pagamenti si riduce. In un caso come questo, ad esempio, abbiamo appena firmato un contratto con un’associazione, prevedendo una locazione pluriennale che potrebbe durare fino a 20 anni. In questo caso, abbiamo comunicato all’amministratore del condominio i dettagli dell’inquilino e chiesto di stabilire una ripartizione delle spese condominiali che permetta all’inquilino di occuparsene direttamente.
La Soluzione dell’Acconto Mensile
In molti altri casi, invece, è consigliabile richiedere un acconto mensile sulle spese condominiali. Ad esempio, se il canone di locazione è di 600 euro, si può aggiungere una quota di 60 euro al mese come acconto per le spese condominiali. Questa piccola accortezza semplifica notevolmente la gestione e riduce il rischio di insoluti, che possono rappresentare un grosso grattacapo, soprattutto quando l’amministratore di condominio non invia tempestivamente le notifiche per gli arretrati.
Un esempio pratico: se, durante il primo anno, l’inquilino paga solo 300 euro in acconto, mentre la somma effettiva delle spese condominiali è di 600 euro, alla fine dell’anno avremo un arretrato di 300 euro. Se l’amministratore non segnala immediatamente l’insoluto, l’anno successivo l’inquilino si ritroverà con un saldo di 900 euro, che, su un canone di 600 euro, potrebbe risultare un importo difficile da gestire. Gestire un acconto mensile ci permette di avere una visione chiara e costante delle spese, evitando che gli arretrati diventino un problema.
Come Monitoro i Pagamenti delle Spese Condominiali
Come property manager, la mia filosofia è quella di essere sempre molto proattivo. Se l’inquilino paga direttamente le spese condominiali, io invio ogni pochi mesi una mail all’amministratore, chiedendo un aggiornamento sullo stato dei pagamenti. In questo modo posso monitorare in tempo reale la situazione e intervenire tempestivamente in caso di ritardi o insoluti.
Se, invece, l’inquilino paga un acconto mensile (ad esempio i 60 euro di cui parlavamo prima), la gestione delle spese diventa molto più semplice. Durante l’anno, non devo preoccuparmi più di tanto di questi pagamenti. A fine anno, però, faccio un controllo per vedere se la previsione delle spese è stata corretta. Se la cifra è superiore o inferiore rispetto all’acconto versato, provvedo a fare una comunicazione con l’inquilino. Ad esempio, se la spesa è aumentata a causa di un consumo maggiore di acqua o di riscaldamento, lo avviso e, in base ai consumi effettivi, riadeguo l’importo dell’acconto mensile.
Quando il Proprietario Deve Intervenire
In alcuni casi, anche se l’inquilino ha pagato un acconto mensile, può capitare che l’importo complessivo delle spese condominiali superi le previsioni. Se la differenza è significativa, sarà il proprietario a dover saldare l’importo in eccesso, ma questo accade solo quando l’inquilino non ha adempiuto correttamente o se ci sono state problematiche particolari, come un consumo eccessivo o mal gestito. In generale, però, le spese condominiali non sono una responsabilità diretta del proprietario, a meno che non ci siano stati errori nella gestione del contratto.
Conclusioni
Come avrete capito, la gestione delle spese condominiali può sembrare complicata, ma con una buona organizzazione e con la giusta pianificazione è possibile evitare grattacapi. Le chiavi per una gestione serena delle spese condominiali sono: chiare divisioni delle responsabilità, monitoraggio costante e acconti mensili che permettano di prevedere e controllare i costi in modo efficace.
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