Come Scegliere la Zona Giusta per un Investimento Immobiliare: La Strategia Prima di Tutto

Come Scegliere la Zona Giusta per un Investimento Immobiliare: La Strategia Prima di Tutto

Buongiorno a tutti, sono Gianluigi Manetti, il vostro Rental Property Manager professionista. Prima di iniziare, voglio ringraziarvi per essere qui e per aver deciso di guardare questo video. Spero che possa esservi utile. Oggi voglio trattare un tema che mi sta molto a cuore, e che, tra l’altro, nelle ultime settimane è stato affrontato più volte durante le consulenze con i clienti che si sono rivolti a noi. Parleremo di come scegliere la zona giusta per un investimento immobiliare.

La Zona: Cosa Intendiamo?

Quando parliamo di “zona”, intendiamo un’area ben riconoscibile all’interno di una città o di un paese. Quindi, la zona non è solo un concetto geografico, ma anche un insieme di caratteristiche che ne determinano il valore e il potenziale di sviluppo. Pensiamo alla gerarchia delle dimensioni: la nazione (Italia), la regione (Lombardia), la città (Bergamo, ad esempio), e al suo interno, le sottodivisioni come i quartieri (Campagnola, Colognola, Celadina, Boccaleone e così via). A livello più micro, esistono anche le microzone, che possono corrispondere a una singola via o addirittura a un palazzo.

Se state guardando questo video, probabilmente siete di Bergamo o della sua provincia, ma questo concetto è applicabile in ogni città, da Messina a Roma, da Venezia a Brindisi. Il principio non cambia, ma è importante capire come applicarlo nella vostra realtà specifica.

La Zona Non È la Risposta

Spesso mi capita di sentire domande come: “In quale zona è meglio investire?”. La risposta, però, non è così semplice. La scelta della zona non è la domanda fondamentale. Prima di tutto, è importante fare un passo indietro. La domanda che dovreste porvi è: cosa volete ottenere dal vostro investimento immobiliare?

Se vi trovate all’inizio del percorso, probabilmente comincerete a girare per le strade o a basarvi sulle vostre conoscenze. Potreste sapere, per esempio, che una zona come Boccaleone a Bergamo è ben servita, tranquilla e residenziale, quindi decidete di investire lì. Ma questo approccio potrebbe non essere il più strategico. Come vi spiegherò tra poco, prima di scegliere la zona, dovete essere chiari su cosa vi aspettate dal vostro investimento.

Definire l’Obiettivo: Cash Flow o Patrimonializzazione?

Se andate a vedere uno dei miei video precedenti, in particolare quello sul definire gli obiettivi, troverete che il primo passo è capire cosa volete davvero ottenere. Ad esempio, se l’obiettivo è migliorare il cash flow, cioè l’importo che ogni mese ritorna sul vostro conto dopo l’investimento, dovrete cercare un immobile che vi permetta di generare un buon affitto.

Se invece il vostro obiettivo è aumentare la patrimonializzazione, cioè investire in una zona che si sta riqualificando, il ragionamento cambia. In questo caso, potreste comprare un immobile che oggi offre un affitto modesto, ma che fra 10 o 15 anni potrebbe vedere un notevole apprezzamento del valore.

Infine, c’è chi cerca un investimento sicuro, magari in una zona storicamente di valore, con redditi medi pro capite elevati, ma che tendenzialmente offre un ritorno economico più basso. La scelta dipende sempre dall’obiettivo che avete in mente.

Creare una Strategia

Una volta chiarito cosa volete ottenere, dovete creare una strategia. Supponiamo, ad esempio, che il vostro obiettivo sia migliorare il cash flow. La prima cosa da fare è valutare la vostra capacità economica di partenza. Questo include il denaro che avete a disposizione per l’investimento, ma anche i soldi che ogni mese entrano nel vostro conto, come il vostro reddito principale.

Dovete anche pensare al lungo termine. Io consiglio sempre di avere un orizzonte di 20 anni. So che può sembrare un periodo lungo, ma vi assicuro che passerà in fretta. Pianificare a lungo termine è fondamentale, perché senza una strategia ben definita, rischiate di prendere decisioni basate sull’emotività, cosa che, nel caso degli investimenti, non è mai una buona idea.

Andare nel Dettaglio: La Ricerca

Ora, entriamo un po’ nel pratico. Dietro di me vedete la lavagna dove ho aperto uno dei portali immobiliari più usati, immobiliare.it. Ovviamente, ci sono anche altri portali come casa.it o idealista.it. La scelta del portale è irrilevante: scegliete quello che vi piace di più, ma sappiate che gli immobili che trovate su un sito potrebbero non esserci su un altro. Quindi, se state puntando su un investimento immobiliare, è importante monitorare tutti i portali.

Adesso vado a filtrare gli appartamenti che rispecchiano la mia strategia. Per esempio, se ho deciso di investire in bilocali, selezionerò immobili che abbiano minimo due locali, e per maggiore flessibilità, allargherò il filtro a tre locali. Successivamente, definisco anche la superficie dell’immobile. Un bilocale da 40 m² è molto diverso da uno da 60 m², e questa scelta determinerà anche il tipo di inquilini che attirerete.

Valutazione del Budget e della Zona

Una volta che ho definito i filtri, comincio a guardare i risultati. Per esempio, se il mio budget per un bilocale a Bergamo è di €100.000, posso iniziare a vedere le opzioni disponibili. Ecco, vedo che ci sono bilocali tra €100.000 e €250.000. La scelta del prezzo influenzerà la zona, ma soprattutto il tipo di rendimento che posso aspettarmi.

Ad esempio, in una zona come Boccaleone a Bergamo, i bilocali partono da €105.000 e arrivano fino a €134.000. Notate che la differenza di prezzo può essere di €30.000. Questo rende più difficile la scelta, ma è proprio qui che entra in gioco la strategia. Un appartamento da €105.000 non renderà più di uno da €134.000, ma c’è una differenza notevole nel prezzo di acquisto.

Concludendo: La Zona Non È La Priorità

Quello che voglio farvi capire con questo video è che la scelta della zona non deve essere legata alla zona che ci piace o alla zona che ci fa comodo. Deve essere legata alla strategia che avete definito. Se la zona che vi piace non si adatta alla vostra strategia, dovete essere pronti a fare una scelta diversa. È facile farsi travolgere dalle emozioni, ma senza una strategia solida rischiate di fare scelte sbagliate.

Mi capita spesso di lavorare con clienti che, dopo aver trovato un immobile, vengono da me per un’approvazione finale. Purtroppo, molte volte devo dirgli che senza una strategia ben definita, dobbiamo ricominciare da capo. Investire somme importanti richiede una preparazione adeguata e un piano studiato.

La Risposta Alla Domanda

La risposta alla domanda “In quale zona investire?” dipende interamente dalla strategia che avete scelto di adottare. Senza una strategia chiara, rischiate di fare investimenti senza la dovuta consapevolezza.

Vi ringrazio per il tempo che avete dedicato a guardare questo video. Se vi è piaciuto, mettete un mi piace sulla pagina per essere sempre aggiornati sui prossimi video. Continuate a seguirmi e alla prossima!

Ciao a tutti!