31/07/2024
Rental Property Manager: il verbale di consegna dell’immobile
Ciao a tutti, sono Gianluigi Manenti, il tuo Rental Property Manager professionista che opera per Solo Affitti S.p.A.
Oggi voglio parlarvi di un aspetto molto importante nella gestione degli immobili in affitto: la consegna dell’immobile a un nuovo inquilino.
Questa fase è fondamentale per evitare problematiche future, quindi è essenziale prestare attenzione a tutte le piccole procedure che la accompagnano. Quello che faremo in questa fase sarà cruciale per tutelarci nel caso in cui dovessero sorgere problemi durante la riconsegna dell’immobile.
Partiamo dal presupposto che l’inquilino abbia già visto l’immobile. Oggi il mercato degli affitti è molto dinamico, e capita frequentemente che, per ragioni di distanza, vengano effettuate visite online tramite videochiamate su WhatsApp o altre piattaforme. A volte, per garantirsi un immobile, gli inquilini lo accettano senza averlo visionato dal vivo. Attenzione, perché io sono un convinto sostenitore del fatto che gli accordi chiari siano alla base di ogni buon contratto. Ogni volta che ho avuto problemi, è stato perché non erano stati presi accordi precisi o non tutte le informazioni erano state adeguatamente chiarite e condivise.
Passiamo ora alla situazione “standard”, quella in cui pubblichiamo un annuncio su portali immobiliari e condividiamo i dettagli dell’appartamento con conoscenti e potenziali inquilini. Dopo aver mostrato l’immobile a chi ha mostrato interesse, e aver trovato la persona che considera l’appartamento adatto alle sue esigenze, si procede con la sottoscrizione del contratto di affitto e con il pagamento degli importi concordati.
Un passaggio fondamentale, che voglio ribadire, è che tutti i pagamenti devono essere ricevuti prima di consegnare le chiavi. Questo include il pagamento della cauzione e degli affitti in acconto, e, se ci sono stati intermediari (ad esempio, un’agenzia), anche il compenso per l’intermediazione. Le chiavi vanno date solo quando tutto è stato regolarmente pagato. Mi scuso per l’insistenza, ma questo è un aspetto davvero cruciale per evitare futuri malintesi.
Una volta che i pagamenti sono stati ricevuti, si procede con la consegna dell’immobile, che deve essere formalizzata attraverso un verbale di consegna. Questo verbale è un documento che, in parte, contiene informazioni calligrafiche (ad esempio, “L’appartamento è stato affittato da Pluto a Pippo”) e che attesta, tramite sopralluogo, la condizione dell’immobile al momento della consegna.
Nel verbale di consegna, andranno annotati tutti i dettagli relativi alle stanze dell’appartamento (camera, cucina, bagno, ecc.) e segnalate eventuali problematiche o difetti riscontrati al momento del sopralluogo. È importante avere delle foto dell’immobile che documentano lo stato in cui si trova. Queste foto dovrebbero essere scattate prima della consegna, in modo che corrispondano esattamente a ciò che stiamo effettivamente dando in affitto.
Nel caso in cui non fosse possibile scattare delle foto (ad esempio, perché l’immobile è ancora in fase di sistemazione), una soluzione alternativa è fare un video descrittivo. Utilizzando il nostro smartphone, possiamo registrare un video dettagliato, magari con uno zoom 0,5x, per avere una visione più ampia degli ambienti. In questo video, mostreremo lo stato delle pareti, dei caloriferi, delle tapparelle, delle finestre, e qualsiasi altro dettaglio rilevante. Nella sezione del verbale, dovremo poi annotare che il video è stato allegato come testimonianza dello stato dell’immobile al momento della consegna.
Una volta completato il verbale, il passo successivo è quello di scambiarlo con l’inquilino tramite WhatsApp, in modo da avere una conferma immediata e una data certa della consegna. Successivamente, vi consiglio di inviare una mail con la scansione del verbale di consegna e il video, per avere una ulteriore testimonianza scritta, che dia certezza della data e delle condizioni dell’immobile al momento della consegna.
Perché è così importante inviare una mail? Perché avere una data certa è fondamentale per tutelarsi. Questo vi permette di dimostrare, in caso di controversie future, che l’immobile è stato consegnato in quella condizione precisa, o, se ci fossero dei problemi, che sono stati prontamente annotati nel verbale. In questo modo, eviterete situazioni in cui l’inquilino possa dire: “Ma no, mi avevi detto che l’immobile era diverso!” Un verbale chiaro corrisponde a accordi chiari e permette di gestire la responsabilità in modo preciso.
Se, in futuro, dovesse esserci una richiesta pretestuosa o un reclamo, il verbale di consegna rappresenta una prova ineccepibile e impugnabile dello stato dell’immobile, che potete utilizzare in caso di necessità, anche in sede legale.
Vi ringrazio per avermi ascoltato. Mi raccomando, iscrivetevi al canale per rimanere aggiornati sui nuovi video e cercate tra gli altri contenuti quelli che potrebbero esservi utili. Vi auguro una buona giornata e vi saluto.
Da Gianluigi Manenti, è tutto. Ciao!