15/07/2024
La disdetta del contratto d’affitto
Ciao a tutti! Sono Gianluigi Manetti, il vostro Rental Property Manager professionista, che opera per conto di Solo Affitti S.p.A. e aiuta i proprietari a ottenere il massimo dai propri contratti di affitto. Oggi voglio parlarvi della disdetta del contratto di affitto.
Stamattina abbiamo avuto una situazione interessante da gestire. Un proprietario doveva vendere un immobile, quindi ha inviato la disdetta per cessazione del contratto di locazione al suo inquilino. Si trattava di un contratto 4+4. Ma cosa è successo? Innanzitutto, il contratto prevedeva una clausola di rinnovo automatico, quindi era un contratto 4+4+4, e così via. Quando il proprietario ha comprato l’immobile e l’ha messo in affitto, non voleva più pensarci. Sono passati otto anni, nel frattempo c’è stata una pandemia, la guerra, i Bitcoin, insomma, è successo di tutto, tranne quello che doveva succedere. E i programmi sono cambiati.
In questo caso specifico, il proprietario ha mandato la disdetta al suo inquilino e ha venduto l’immobile, convinto che fosse tutto in ordine, dato che aveva notificato correttamente la disdetta. L’inquilino, però, gli ha detto: “Sì, sì, non ti preoccupare, esco.” Ma quando si è avvicinato il momento del rogito, il proprietario ha chiamato l’inquilino per organizzare la consegna delle chiavi. L’inquilino, però, non era proprio in buona fede. Ha risposto: “Non ci vediamo, il mio contratto si è rinnovato, ci vediamo tra quattro anni, se vuoi.”
Immaginate la situazione del proprietario: aveva venduto l’immobile libero, perché il rogito era fissato dopo la data di uscita dell’inquilino. E ora si trovava con un inquilino che non voleva uscire. Aveva incassato anche una caparra considerevole, ma l’inquilino non se ne andava. La disdetta, infatti, non era stata inviata correttamente.
Come si invia una disdetta? Dipende dal contratto, dalla situazione, dai tempi e da cosa bisogna fare dopo. Lo ripeto sempre: ogni caso è unico, non esistono soluzioni standard. Non si può fare una disdetta utilizzando un template che si trova su Google o come ha fatto mio cugino. Non funziona così. Se sbagli, il proprietario si trova in una situazione complicata. In questo caso, il proprietario si è trovato con un promissario acquirente che voleva indietro parecchie decine di migliaia di euro, con l’inquilino che non voleva uscire e che aveva chiesto un accordo economico per farlo. Il risultato? Tanti stress e tanta fatica, perché non si scherza con queste cose.
Quindi, se vogliamo gestire correttamente la disdetta di un contratto di affitto, la prima cosa da fare è incontrare l’inquilino e spiegargli cosa si vuole fare. Se il contratto sta per scadere, bisogna agire nei tempi giusti. Incontrare l’inquilino, capire quali sono le sue esigenze. Perché dopo sette o otto anni, non è detto che conosci la situazione della sua vita e delle sue necessità. Magari scoprirete che per lui sarebbe fondamentale avere sei mesi in più per trovare una nuova sistemazione.
Il punto è che, da una parte, c’è l’immobile e, dall’altra, ci sono delle persone che hanno una loro vita. Gli accordi devono essere chiari e rispettati da entrambe le parti. Non basta fare una disdetta generica; bisogna formalizzarla correttamente, usando i mezzi previsti dalla legge, come la PEC o la raccomandata.
Per farlo, dovete raccogliere il contratto di affitto originale e rivolgervi a un professionista. Può essere un commercialista o un avvocato, ma è fondamentale che abbiano esperienza in diritto immobiliare. Noi di Solo Affitti abbiamo un ufficio legale interno, che nel 2023 ha stipulato 35.000 contratti di affitto. Quindi, se avete bisogno di assistenza, il nostro avvocato interno è sicuramente una risorsa esperta. Se non siete vicini a un nostro ufficio, possiamo comunque darvi una mano.
Ricordate che l’errore in questo tipo di operazioni può costarvi caro. In un altro caso che ho seguito, un contratto 3+2, il proprietario ha affittato a una ragazza molto brava, ma poi il compagno della ragazza ha iniziato a comportarsi in modo problematico. Quando è arrivato il momento del rinnovo, però, il proprietario non aveva comunicato l’intenzione di rinnovare all’Agenzia delle Entrate, e quindi il contratto si è automaticamente cessato. Risultato: l’inquilino occupava l’immobile senza titolo, e la situazione è diventata complicata.
Per evitare problemi simili, vi consiglio di rivolgervi a un esperto. Non costa niente, e vi può evitare molti mal di testa. Se vi trovate nella zona di Bergamo, venite a trovarci in ufficio, in via Garibaldi 4C. Vi aspettiamo e vi offriremo anche un caffè!
Grazie per l’attenzione e buona giornata a tutti. Ciao!